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Grundsteuerreform in Niedersachsen – der Countdown läuft!

Guten Tag,

mein Name ist Björn Müller und ich arbeite als Baufinanzierungsspezialist in der Geschäftsstelle Otterndorf der Volksbank Stade-Cuxhaven eG. 2022 ist das Jahr der Grundsteuerreform – zumindest für alle Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks. Diese sind verpflichtet, ab dem 1. Juli eine Erklärung zum eigenen Grundstück beim Finanzamt abzugeben. Das ist aber noch kein Grund, um in Panik zu verfallen. Denn hier erfahren Sie alles Wichtige, was Sie jetzt wissen müssen.

Wie kam es zur Grundsteuerreform?

Auslöser für die Grundsteuerreform ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Die Richter in Karlsruhe kippten die bisher geltende Grundsteuererhebung auf Basis von Einheitswerten, weil diese veraltet und ungerecht gewesen seien. Im Westen stammten die Werte aus dem Jahr 1964, im Osten gar von 1935. Also musste ein aktualisiertes und rechtssicheres Berechnungsverfahren des Bundes unter gleichzeitiger Erhaltung der Grundsteuereinnahmen der Kommunen her. Dabei durften die Länder jedoch vom Bundesmodell abweichen. Niedersachsen machte davon Gebrauch und entschied sich für eine komplexe Berechnung.

Was beinhaltet die Grundsteuerreform?

In Niedersachsen kommt das vom Land selbst entwickelte Flächen-Lage-Modell zum Einsatz. Dieses Verfahren soll sich für Eigentümerinnen und Eigentümer möglichst einfach gestalten, indem die dem Land vorliegenden Angaben lediglich bestätigt bzw. korrigiert werden müssen. Relevant sind dabei die Adresse, die Flächengrößen des Grundstücks sowie die Gebäudeflächen für Wohnen und Nicht-Wohnen. Die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 sind maßgeblich für die Wertermittlung – also der Stichtag für alle Angaben! Diese müssen im Zeitraum zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 als eine Art zweite Steuererklärung ans Finanzamt übermittelt werden. Idealerweise geschieht dies elektronisch über das bewährte Portal „ELSTER“. Zum gesamten Prozess soll es im Mai oder Juni 2022 ein Informationsschreiben für Eigentümerinnen und Eigentümer mit Erläuterungen geben.

Die Aufgabe der Finanzverwaltung ist es dann, den Lage-Faktor zu berechnen. Als Indikator dafür dient der Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks im Verhältnis zum Gemeindedurchschnitt. Dahinter steht der Gedanke, dass die Gemeinde in guten Lagen dem Grundbesitzer mehr Nutzen bietet als in mäßiger Lage. Hier wird den Eigentümerinnen und Eigentümern Transparenz versprochen, denn ab dem 01.07.2022 soll eine Kartendarstellung im Internet über Flächen und Faktoren Auskunft geben. Im Idealfall verhindert das Flächen-Lage-Modell eine schleichende Steuererhöhung, weil es automatische Wertsteigerungen durch anwachsende Preise vermeiden soll.

Ab wann kommt die Grundsteuerreform zur Anwendung und steigen die Kosten?

Bis Ende 2023 haben die Finanzämter Zeit, den neuen Grundsteuermessbeitrag festzustellen und diesen an die betreffende Kommune weiterzuleiten. In Deutschland müssen demnach knapp 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Damit handelt es sich für die deutschen Steuerbehörden um eines der größten Projekte in der Nachkriegsgeschichte. Die Grundsteuer soll bis Ende 2024 festgesetzt werden. Ab Januar 2025 müssen Eigentümerinnen und Eigentümer diese dann entrichten.

Bei den künftigen Kosten ist eine Einzelfallbetrachtung nötig. Ziel der Grundsteuerreform ist jedoch, dass das Aufkommen der Grundsteuer auch auf Basis des neuen Modells identisch bleibt. Höhere Steuereinnahmen sind nicht beabsichtigt. Allerdings sind abweichende Beiträge bzw. Belastungsverschiebungen damit keinesfalls ausgeschlossen. Die Gemeinden entscheiden über die Höhe mit dem Hebesatz. Insbesondere im Stadt- oder Ortskern sowie in boomenden Gemeinden könnte eine höhere Grundsteuer Realität werden.

Relevanz der Grundsteuer

Von der Grundsteuer profitieren insbesondere die Gemeinden. Für sie stellt die Grundsteuer nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil die drittgrößte Einnahmequelle dar. In Niedersachsen betrug das Grundsteueraufkommen 2020 für bebaubare und bebaute Grundstücke beispielsweise rund 1,4 Milliarden Euro. Bundesweit war es sogar etwa zehn Mal so viel. Dieses Volumen stieg in den letzten Jahren kontinuierlich. Ein weiterer Katalysator dieser Entwicklung könnte die Pandemie sein. Laut einer Prognose der Beratungsgesellschaft Ernst & Young könnten viele Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz erhöhen. Bei einer Anhebung der Gewerbesteuer, um mehr Einnahmen zu generieren, droht nämlich der Abgang großer Unternehmen an andere Standorte.

Abschließend ist die Grundsteuerreform ein Thema, das viele Menschen angeht und beschäftigen wird. Mit unserem Blogartikel konnten wir Ihnen hoffentlich etwas Respekt vor der Herausforderung nehmen. Bei weiteren Fragen zur Grundsteuerreform, melden Sie sich gerne bei mir. Ebenso stehen Ihnen meine Kolleginnen und Kollegen gerne zur Verfügung!

Viele Grüße,

Björn Müller

Baufinanzierungsspezialist der Volksbank Stade-Cuxhaven eG

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S. G.

24. Oktober 2023

Jens Uhlmann

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