Guten Tag,

mein Name ist Gaby Berghorn und ich arbeite als Baufinanzierungsspezialistin in der Geschäftsstelle Cuxhaven der Volksbank Stade-Cuxhaven. Einige haben es schon zu spüren bekommen: Durch stark gestiegene Bauzinsen und hohe Baukosten ist der Weg zu den eigenen vier Wänden aktuell wahrlich kein leichter. Droht jetzt bei vielen Menschen der Traum vom Eigenheim zu platzen? Wie Bauträume auch in der aktuellen Lage noch umsetzbar sind, möchte ich Ihnen mithilfe von fünf Bausteinen zeigen.

Der aktuelle Stand

In den letzten zehn Jahren konnten sich viele Menschen den großen Traum vom Eigenheim erfüllen. Zwei entscheidende Faktoren dafür: Niedrige Zinsen und vergleichsweise bezahlbare Materialkosten. Seit Herbst 2021 deuteten sich aber bereits Zinssteigerungen an. Mittlerweile sind die Finanzierungszinsen um etwa drei Prozent gestiegen. Die geopolitische Lage durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine hat diese Entwicklung noch beschleunigt. Eine weitere Folge sind Materialknappheit und Lieferengpässe. Daraus resultieren hohe Preise – auf den ersten Blick düstere Aussichten für die eigenen vier Wände. Mit folgenden fünf Wohntraum-Bausteinen kann sich Ihre Lage aber wieder aufhellen.

Baustein 1: In der Ruhe liegt die Kraft!

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollte es höchste Priorität haben, dass Sie Ruhe bewahren. Die Anschaffung einer Immobilie muss wohl überlegt sein. Das gilt für einen Kauf oder auch Verträge. Niemand sollte sich von äußeren Einflüssen in eine überstürzte Kaufentscheidung treiben lassen. Vielleicht kann es sogar Sinn ergeben, sich zunächst „nur“ ein Grundstück zu sichern und dieses mit etwas Verzögerung zu bebauen. Dabei ist unbedingt eine etwaige Baubindung zu beachten. Einige Grundstücke müssen nach dem Erwerb in einem gewissen Zeitraum bebaut werden. Lassen Sie sich gleichzeitig auch nicht zu schnell entmutigen. Beerdigen Sie Ihren großen Traum nicht zu früh!

Baustein 2: Welchen Wohntraum habe ich?

Bei den eigenen vier Wänden ist es elementar, genau zu wissen, was ich möchte. Träumen Sie von einem Haus mit großem Garten, von einem altersgerechten Bungalow, von einer Doppelhaushälfte oder von einer schicken Eigentumswohnung? Wenn hier Klarheit herrscht, können Sie zum nächsten Schritt übergehen.

Baustein 3: Der Kassensturz

Um Ihrem Wohntraum näher zu kommen, benötigen Sie einen fundierten Überblick über Ihre finanzielle Lage. Eine wichtige Säule ist dabei ihr vorhandenes Eigenkapital. Anschließend checken Sie die monatlichen Regelausgaben. Wie viel Geld bleibt Ihnen am Monatsende noch übrig? Das ist momentan eine diffizile Rechnung aufgrund der gestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten. Erschwerend kommt hinzu, dass Prognosen für 2023 von weiter steigenden Preisen ausgehen. Kommen Sie am Ende Ihrer Haushaltsrechnung auf einen unbefriedigenden Überschuss, könnte ein Haushaltsbuch Ihrer Ein- und Ausgaben Sparpotenziale freilegen.

Baustein 4: „Baufinanzierung auf Probe“

Bei einer „Baufinanzierung auf Probe“ simulieren Sie, dass Sie bereits im gewünschten Eigenheim leben und nun den Kredit abbezahlen. Entsprechend entfällt die Miete. Diese Mittel würden in die Rate fließen. Nun ist die zentrale Frage, wie viel Geld noch fehlt, um den Kredit abzubezahlen. Im besten Fall können Sie den fehlenden Betrag mithilfe der Überschüsse Ihrer Haushaltsrechnung decken. Falls Ihnen die Fantasie dafür fehlt, wie hoch die Rate für Ihren Wohntraum sein könnte, empfehlen wir Ihnen, den Konditions-Rechner und den Budget-Rechner unverbindlich auszuprobieren. Denn jedes Bauvorhaben ist individuell geprägt und einzigartig. Die Rate sollte realistisch für Sie sein. Die lehrbuchmäßige Quote an Eigenkapital bei einer Baufinanzierung liegt bei etwa 20 Prozent.

Wir verdeutlichen die „Baufinanzierung auf Probe“ anhand eines Zahlenbeispiels. Dabei gehen wir davon aus, dass Ihre monatliche Miete bei 1.200 Euro liegt. Ihre avisierte Rate beträgt 1.550 Euro. Somit müssen Sie sich die Frage stellen, ob Sie monatlich 350 Euro ohne gravierende Probleme zur Seite legen können. Platzieren Sie das Geld über mehrere Monate in Sparstrumpf, im Safe, auf einem Sparbuch oder in einem Bausparvertrag – gleichzeitig der letzte Wohntraum-Baustein!

Baustein 5: Bausparen für den Wohntraum

In der Niedrigzinsphase galt das Bausparen fast als überflüssig, nun aber das große Comeback! Die Nachfrage in puncto Bausparvertrag ist seit Monaten enorm. Dieser Vertrag wird monatlich flexibel bespart. Sobald der benötigte Anteil an Eigenkapital erreicht ist, besteht die Restsumme aus einem sehr zinsgünstigen Darlehen der Bausparkasse. Der größte Vorteil ist dabei sicherlich die Zinssicherheit in Verbindung mit langfristig kalkulierbaren Zinsen. Dazu kommt das sehr vorteilhafte Zinsniveau eines Bausparvertrages, welches für die gesamte Laufzeit gilt – die vielerorts fehlende Planungssicherheit! Die Inanspruchnahme des Darlehens ist übrigens kein Muss. Bausparen kann auch ein smarter Weg sein, um systematisch Eigenkapital zu generieren. Weitere Informationen zum Thema finden Sie unter hier.

Natürlich sind die genannten fünf Wohntraum-Bausteine nicht immer der Königsweg. Entscheidend ist das Konzept! Die Baufinanzierung muss zu Ihnen und Ihrer Lebensplanung passen. Deshalb bieten wir Ihnen gerne eine individuelle Beratung an. Wenn Sie wissen, was Sie wollen, kommen Sie zu mir oder zu meinen Kolleginnen und Kollegen. Zusammen entwickeln wir ein Konzept und schauen bei einem entspannten Gespräch nach verschiedenen Möglichkeiten. Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen!

Viele Grüße,

Gaby Berghorn

Baufinanzierungsspezialistin der Volksbank Stade-Cuxhaven eG

Guten Tag,

mein Name ist Birga Oelrichs und ich arbeite als Baufinanzierungsspezialistin in der Geschäftsstelle Helgoland der Volksbank Stade-Cuxhaven eG. Kundinnen und Kunden mit Finanzierungen sorgen sich aktuell aufgrund der gestiegenen Bauzinsen und möchten sich absichern. Ein Instrument dafür kann ein Forward-Darlehen sein. Deshalb nehmen wir dieses Thema genauer unter die Lupe.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, um sich eine Anschlussfinanzierung mit dem aktuellen Zinssatz für die eigene Immobilie für die Zukunft zu sichern. Es geht also um die Verlängerung einer bestehenden Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist – dieser Vorgang wird Prolongation genannt. Voraussetzung dafür ist, dass die Finanzierung frühestens innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Gültig ist das Forward-Darlehen erst nach Ablauf des ursprünglichen Kreditvertrages.

Entwickelt wurde das Forward-Darlehen einst 1996, um kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen zu finanzieren. Zwei Jahre später erhielten auch Verbraucherinnen und Verbraucher die ersten Angebote für dieses Finanzinstrument.

Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens

Der größte Vorteil des Forward-Darlehens liegt auf der Hand: Die Sicherung des aktuellen Zinsniveaus in der noch laufenden Finanzierungsphase, um sich vor weiteren Zinserhöhungen zu schützen. Aufgrund fester Konditionen profitieren Sie von langfristiger Planungssicherheit – in der heutigen Zeit ein hohes Gut! Viele Expertinnen und Experten gehen nicht von einem weiterhin massiv steigenden Bauzins aus. Allerdings sind die Faktoren Inflation und Erhöhung des Leitzinses durch die EZB nicht zu vernachlässigen und der jetzige Bauzinsanstieg war für Fachleute ebenfalls unerwartet. Der ideale Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen wäre rückblickend Ende 2021 gewesen, als der Zins bei einer Laufzeit von zehn Jahren noch bei etwa einem Prozent lag. Dieses Zinsniveau wäre dann gesichert gewesen und der jetzige Anstieg hätte Sie vorerst nicht tangiert.

Da Forward-Darlehen aufgrund ihrer zukünftigen Ausrichtung für Banken ein gewisses Risiko beinhalten, sichern sich diese durch Aufschläge ab. In der Regel liegt dieser Wert zwischen 0,01 und 0,02 Prozent monatlich. Dabei ist für sechs Monate Restlaufzeit bei der Volksbank Stade-Cuxhaven kein Aufschlag fällig. Ein Forward-Darlehen ist hier drei Jahre vor Ablauf der Finanzierung möglich. Bei Partnern der Genossenschaftlichen FinanzGruppe lässt sich auch ein Zeitraum von fünf Jahren im Voraus umsetzen. Plakativ formuliert, ist ein Forward-Darlehen eine Wette auf weiter steigende Zinsen. Das belegt ein Rechenbeispiel: Wenn Sie sich drei Jahre vor Ende Ihrer Finanzierung an die Volksbank bei einem Zinsniveau von 3,5 Prozent wenden, zahlen Sie bei einem Forward-Darlehen für 30 Monate den erwähnten Aufschlag. Ihr Festzins beträgt dann bis zu 4,1 Prozent.

Dieser Umstand wäre für Sie besonders ärgerlich, wenn die Bauzinsen in drei Jahren zum Beispiel wieder auf das Niveau von Ende 2021 sinken würden, da eine Abnahmeverpflichtung besteht. Sollten die Bauzinsen jedoch weiter steigen, wäre ein Forward-Darlehen zum jetzigen Zeitpunkt noch ein guter Deal.

Wann sollte ich über ein Forward-Darlehen nachdenken?

Grundsätzlich ist diese Möglichkeit für jeden interessant, dessen Finanzierung innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Es gilt jedoch abzuwägen, ob Sie jetzt schon absolute Sicherheit in puncto Zinsen möchten und gleichzeitig in einigen Jahren vielleicht einen höheren Festzins zahlen müssen als die Marktsituation es eigentlich vorgeben würde. Es kommt also auf eine individuelle Fallbetrachtung unter Einbeziehung der persönlichen Lebenssituation an.

Eine Alternative zum Forward-Darlehen bietet der aktuell sehr attraktive Bausparvertrag. Denn hier ist das Zinsniveau momentan deutlich geringer und die vorteilhaften Zinsen gelten über die gesamte Laufzeit. Weitere Infos zum Thema Bausparen finden Sie im Artikel meines Kollegen Thomas Noll.

Wenn Sie Beratungsbedarf wegen der gestiegenen Bauzinsen haben oder bei Ihnen eine Anschlussfinanzierung bevorsteht, dann kommen Sie gerne auf mich oder meine Kolleginnen und Kollegen zu. Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen!

Viele Grüße,

Birga Oelrichs

Baufinanzierungsspezialistin der Volksbank Stade-Cuxhaven eG

Guten Tag,

mein Name ist Axel Dittmann und ich arbeite als Baufinanzierungsspezialist in der Geschäftsstelle Himmelpforten der Volksbank Stade-Cuxhaven eG. Lange Zeit surften die Bauzinsen auf einer sehr niedrigen Welle. Aktuell erleben wir jedoch eine klare Zinswende: Seit Weihnachten 2021 ist bei den Bauzinsen der stärkste Anstieg seit 1999 zu beobachten. Im Vergleich zum Jahresbeginn hat sich das Zinsniveau bei einer Bindung von zehn Jahren laut Interhyp fast verdreifacht (Stand Mitte Juni 2022). Diese Entwicklung bereitet Häuslebauern Sorgen. Wir klären, wie berechtigt diese sind.

Warum steigen die Bauzinsen so rasant?

Dabei spielen unterschiedliche Gründe eine Rolle. Bauzinsen orientieren sich auch an den Renditen am Kapitalmarkt. Das allgemein steigende Zinsniveau in der gesamten Eurozone spielt also eine Rolle. Ein indirekter Auslöser für steigende Bauzinsen ist die fortschreitende Inflation. Dadurch geraten die Notenbanken wie die EZB unter Druck, die seit Jahren lockere Geldpolitik zu überdenken. Während die US-Notenbank eine Leitzinsanhebung bereits vollzogen hat, ist dieser Schritt der EZB nach ihrer Sitzung am 9. Juni im Juli zu erwarten. Dann sollen die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben werden. Hinzu kommen wirtschaftliche Unsicherheitsfaktoren wie der Ukraine-Krieg oder für die Lieferketten schädliche Lockdowns in China. Diese Einflüsse sorgen für nervöse Finanzmärkte.

Die Folgen steigender Bauzinsen für Häuslebauer

Es ist kein Mathematik-Leistungskurs notwendig, um zu erkennen, dass die steigenden Bauzinsen zu teureren Krediten führen. Mehrere hundert Euro mehr im Monat sind bereits bei leichten Zinssteigerungen und Laufzeiten von zehn Jahren möglich. Gemixt mit den hohen Preisen für Baustoffe, Strom und Immobilien besteht für einige Haushalte die Gefahr, das Bauprojekt mindestens verschieben zu müssen. Im schlimmsten Fall verstärkt sich der Trend, dass sich nicht mehr jeder Bauwillige eine Finanzierung leisten kann – angesichts der angespannten Wohnraumsituation kein förderliches Szenario. Es droht ein Rückgang der Nachfrage von Wohnimmobilien, was einen Härtetest für die Stabilität des Immobilienmarktes bedeuten würde. Je nach Sichtweise könnte dies die positive Auswirkung haben, dass sich die Immobilienpreise in den nächsten Jahren entspannen.

Um nicht noch gravierender von den steigenden Bauzinsen betroffen zu sein, stehen Kredite seit Jahresbeginn noch höher im Kurs als ohnehin schon. Die Landesbausparkasse Bayern beispielsweise bewilligte im ersten Drittel 2022 laut eigener Aussage über 70 Prozent mehr Geld an Darlehen. Banken sind von der Finanzaufsicht Bafin daher angehalten worden, penibel auf das mitgebrachte Eigenkapital der Kreditnehmer zu achten. Dadurch soll das Risiko eines Zahlungsausfalls minimiert werden.

Was ist jetzt zu tun?

Zunächst gilt es, Ruhe zu bewahren. Die Anschaffung einer Immobilie muss wohl überlegt sein. Niemand sollte sich von steigenden Bauzinsen in eine überstürzte Kaufentscheidung treiben lassen. Vielleicht kann es sogar Sinn ergeben, sich zunächst „nur“ ein Grundstück zu sichern und dieses mit etwas Verzögerung zu bebauen. Dabei ist unbedingt eine etwaige Baubindung zu beachten. Einige Grundstücke müssen nach dem Erwerb innerhalb eines gewissen Zeitraums bebaut werden.

Natürlich ist es ein menschlicher Reflex, sich noch ein möglichst niedriges Zinsniveau sichern zu wollen. Aufgrund der Inflation kann es sinnvoll sein, in Sachwerte zu investieren. Dabei empfiehlt es sich jedoch, an eine höhere Anfangstilgung und eine längere Zinsbindung zu denken. In der Genossenschaftlichen FinanzGruppe sind bis zu 30 Jahre möglich. Ein Baustein kann ein Bausparvertrag mit den (noch) besonders vorteilhaften Konditionen der Bausparkasse Schwäbisch Hall sein. Wer bereits eine Finanzierung besitzt und vor einer Kreditverlängerung steht, sollte sich zeitnah über eine Anschlussfinanzierung zum jetzigen Zinsniveau Gedanken machen. Eine Möglichkeit ist dabei das Forward-Darlehen. Damit lassen sich günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

In welche Richtung werden sich die Bauzinsen in Zukunft entwickeln?

Aufgrund der sehr dynamischen Weltlage sind valide Prognosen kompliziert. Die zweite Kommastelle der Bauzinsen ändert sich nahezu täglich. Experten rechnen jedoch tendenziell mit weiter steigenden Werten. Im Sommer dürfte bei einer zehnjährigen Zinsbindung die Marke von drei Prozent geknackt werden. Angesichts der zu erwartenden weiteren Zinserhöhung durch die US-Notenbank und der von der EZB für Juli avisierten Zinsanhebung um 0,25 Prozentpunkte erscheint dies realistisch.

Hoffnungsvoll stimmt, dass Bauzinsen von fast zehn Prozent wie in den 1990er-Jahren momentan nicht zu erwarten sind. Trotz des steigenden Zinsniveaus waren die Kreditbelastungsquoten (Verhältnis zwischen Ausgaben für Zinsen und Tilgung und verfügbarem Haushaltseinkommen) in den 70er- und 90er-Jahren deutlich höher. Mit den richtigen Schritten und adäquater Beratung ist eine Baufinanzierung in der aktuellen Situation noch möglich. Melden Sie sich deshalb gerne bei mir oder meinen Kolleginnen und Kollegen. Ich freue mich auf das Gespräch mit Ihnen!

Viele Grüße,

Axel Dittmann

Baufinanzierungsspezialist der Volksbank Stade-Cuxhaven eG