29. Juli 2022

Forward-Darlehen – sinnvolles Instrument für steigende Bauzinsen?

Guten Tag,

mein Name ist Birga Oelrichs und ich arbeite als Baufinanzierungsspezialistin in der Geschäftsstelle Helgoland der Volksbank Stade-Cuxhaven eG. Kundinnen und Kunden mit Finanzierungen sorgen sich aktuell aufgrund der gestiegenen Bauzinsen und möchten sich absichern. Ein Instrument dafür kann ein Forward-Darlehen sein. Deshalb nehmen wir dieses Thema genauer unter die Lupe.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, um sich eine Anschlussfinanzierung mit dem aktuellen Zinssatz für die eigene Immobilie für die Zukunft zu sichern. Es geht also um die Verlängerung einer bestehenden Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist – dieser Vorgang wird Prolongation genannt. Voraussetzung dafür ist, dass die Finanzierung frühestens innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Gültig ist das Forward-Darlehen erst nach Ablauf des ursprünglichen Kreditvertrages.

Entwickelt wurde das Forward-Darlehen einst 1996, um kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen zu finanzieren. Zwei Jahre später erhielten auch Verbraucherinnen und Verbraucher die ersten Angebote für dieses Finanzinstrument.

Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens

Der größte Vorteil des Forward-Darlehens liegt auf der Hand: Die Sicherung des aktuellen Zinsniveaus in der noch laufenden Finanzierungsphase, um sich vor weiteren Zinserhöhungen zu schützen. Aufgrund fester Konditionen profitieren Sie von langfristiger Planungssicherheit – in der heutigen Zeit ein hohes Gut! Viele Expertinnen und Experten gehen nicht von einem weiterhin massiv steigenden Bauzins aus. Allerdings sind die Faktoren Inflation und Erhöhung des Leitzinses durch die EZB nicht zu vernachlässigen und der jetzige Bauzinsanstieg war für Fachleute ebenfalls unerwartet. Der ideale Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen wäre rückblickend Ende 2021 gewesen, als der Zins bei einer Laufzeit von zehn Jahren noch bei etwa einem Prozent lag. Dieses Zinsniveau wäre dann gesichert gewesen und der jetzige Anstieg hätte Sie vorerst nicht tangiert.

Da Forward-Darlehen aufgrund ihrer zukünftigen Ausrichtung für Banken ein gewisses Risiko beinhalten, sichern sich diese durch Aufschläge ab. In der Regel liegt dieser Wert zwischen 0,01 und 0,02 Prozent monatlich. Dabei ist für sechs Monate Restlaufzeit bei der Volksbank Stade-Cuxhaven kein Aufschlag fällig. Ein Forward-Darlehen ist hier drei Jahre vor Ablauf der Finanzierung möglich. Bei Partnern der Genossenschaftlichen FinanzGruppe lässt sich auch ein Zeitraum von fünf Jahren im Voraus umsetzen. Plakativ formuliert, ist ein Forward-Darlehen eine Wette auf weiter steigende Zinsen. Das belegt ein Rechenbeispiel: Wenn Sie sich drei Jahre vor Ende Ihrer Finanzierung an die Volksbank bei einem Zinsniveau von 3,5 Prozent wenden, zahlen Sie bei einem Forward-Darlehen für 30 Monate den erwähnten Aufschlag. Ihr Festzins beträgt dann bis zu 4,1 Prozent.

Dieser Umstand wäre für Sie besonders ärgerlich, wenn die Bauzinsen in drei Jahren zum Beispiel wieder auf das Niveau von Ende 2021 sinken würden, da eine Abnahmeverpflichtung besteht. Sollten die Bauzinsen jedoch weiter steigen, wäre ein Forward-Darlehen zum jetzigen Zeitpunkt noch ein guter Deal.

Wann sollte ich über ein Forward-Darlehen nachdenken?

Grundsätzlich ist diese Möglichkeit für jeden interessant, dessen Finanzierung innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Es gilt jedoch abzuwägen, ob Sie jetzt schon absolute Sicherheit in puncto Zinsen möchten und gleichzeitig in einigen Jahren vielleicht einen höheren Festzins zahlen müssen als die Marktsituation es eigentlich vorgeben würde. Es kommt also auf eine individuelle Fallbetrachtung unter Einbeziehung der persönlichen Lebenssituation an.

Eine Alternative zum Forward-Darlehen bietet der aktuell sehr attraktive Bausparvertrag. Denn hier ist das Zinsniveau momentan deutlich geringer und die vorteilhaften Zinsen gelten über die gesamte Laufzeit. Weitere Infos zum Thema Bausparen finden Sie im Artikel meines Kollegen Thomas Noll.

Wenn Sie Beratungsbedarf wegen der gestiegenen Bauzinsen haben oder bei Ihnen eine Anschlussfinanzierung bevorsteht, dann kommen Sie gerne auf mich oder meine Kolleginnen und Kollegen zu. Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen!

Viele Grüße,

Birga Oelrichs

Baufinanzierungsspezialistin der Volksbank Stade-Cuxhaven eG

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